CAPARRA ACQUISTO CASA: COME FUNZIONA?

caparra

Se si sta acquistando un immobile o si sta vendendo casa (oppure si ha in mente di farlo) sappiamo che, oltre alla proposta d’acquisto della casa, bisogna versare una somma di denaro: la caparra. Cosa c’è da sapere a riguardo?

  1. Caparra confirmatoria: cos’è e come funziona?

La caparra confirmatoria è una somma di denaro che viene versata come garanzia in caso di non adempimento del contratto. Quando si arriva al rogito, la caparra dovrà essere restituita o trasformata in acconto prezzo. Nel caso in cui la vendita non si concluda per responsabilità dell’acquirente, il venditore è autorizzato a trattenerla. Se invece è il venditore a non mandare in porto la vendita, l’acquirente potrà chiedere la restituzione del doppio di quanto versato.

  1. Come si calcola la caparra confirmatoria?

In genere le somme di denaro che vengono richieste a titolo di acconto o caparra gravitano attorno al 10-20% del prezzo di acquisto. Tra le modalità di pagamento è consigliabile firmare un assegno non trasferibile intestato al venditore. Tuttavia può essere scelto un importo diverso anche in base ad accordi preciso presi tra le parti coinvolte. Nulla vieta, di conseguenza, di versare una cifra più alta o più bassa, previa discussione con l’agenzia immobiliare di riferimento, nel caso ci si interfacci con un intermediario, e con il venditore.

  1. I tipi di caparra per acquistare casa

Esistono diverse tipologie di caparra, ciascuna con diversi risvolti e conseguenze. Ecco le tre principali:

  • La caparra confirmatoria: La più utilizzata nonostante sia quella che pone le maggiori criticità. La normativa di riferimento sulla caparra confirmatoria è contenuta nell’articolo 1385 c.c, che dice questo:
    Se al momento della conclusione del contratto una parte all’altra una somma essa deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta in caso di inadempienza.
    Oltre ad essere assunta d’ufficio dove non diversamente specificato, pone la possibilità di azionamento forzato del contratto
    ”.
    Inoltre, dà l’opportunità di azionamento forzato del contratto.
  • La caparra penitenziale: La normativa di riferimento è l’art. 1386 del codice civile che recita così: “Se il contratto prevede il diritto di recesso per una o per entrambe le parti, la caparra rappresenta solo il corrispettivo del recesso”. Non è necessario, quindi, risarcire il danno ma quantificare il dovuto dopo il recesso.
  • Deposito fiduciario: Si può definire come precursore della caparra per l’acquisto della casa con una differenza sostanziale da quest’ultima: infatti il deposito non viene versato direttamente alla controparte del contratto ma ad un soggetto terzo.
  1. Quando si perde la caparra confirmatoria?

Può capitare, in certi casi, che il compratore arrivi al punto di non poter completare l’acquisto, anche nel caso in cui il venditore ha già accettato la proposta. Questo, a livello teorico, porta alla perdita della caparra ormai versata.

E’ possibile, però, evitare che accada questo. Intanto, per quanto possa sembrare banale, è necessario fare il possibile per rispettare il contratto. In particolare se si tratta di un problema di tipo economico che può essere superato con il tempo.
Se la controparte non accetta nessun tipo di accordo, ma si vuole comunque confermare la propria impossibilità di far fronte al contratto siglato, bisogna dimostrare che sussistono motivazioni davvero importanti, economiche e non solo, tali da non permettere la conclusione regolare della trattativa.

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