CONDOMINIO SENZA AMMINISTRATORE, COME FARE?
L’assenza di un amministratore condominiale non fa mancare le necessità quotidiane che un condominio richiede. Un condominio in autogestione deve comunque avere un intermediario per poter interloquire in modo diretto per questioni rilevanti l’edificio con eventuali terzi. L’autogestione del condominio richiede quindi un costante coordinamento tra i membri interessati, nonostante non vi sia la figura di un amministratore condominiale.
- Quando si può costituire un condominio senza amministratore e quando no
Partendo dal presupposto che l’articolo 1129 del codice civile regola il fatto che l’obbligo di nominare un amministratore condominiale sorge quando il condominio è composto da almeno nove proprietari, perciò fino a otto persone (per un piccolo condominio) non vi è l’obbligo di nominare tale figura.
Detto questo, in caso la legge preveda che ci possa non essere l’amministratore, è opportuno valutare i pro e i contro delle due alternative.
L’assenza dell’amministratore all’interno del condominio è da considerare come un risparmio di denaro. Inoltre, la gestione di un piccolo condominio risulta più semplice rispetto ad uno con più unità, perciò il costo di tale figura sarebbe proporzionalmente ridotto.
Un’altra opzione all’amministratore potrebbe essere il facente funzione regolato legalmente dall’articolo 220 del codice civile. Il facente funzione è colui che, anche non essendo nominato amministratore, si interessa più degli altri alle questioni condominiali. Questa figura all’interno del condominio però è limitata solo a certi ambiti essendo considerata più un raccordo informale tra collettività e soggetti terzi.
- Regolamento condominiale e assemblea di condominio
Il regolamento di un condominio privo di amministratore non prevede alcun preventivo e nessun rendiconto. Nonostante ciò, è difficile e quasi impossibile che un condominio non abbia alcun servizio periodico comunale. Per questo genere di servizi, infatti, vi è bisogno di stabilire all’inizio dell’anno le eventuali suddivisioni di queste spese, così com’è consigliato trovare uno dei condomini che sia disposto ad adempiere a tali questioni burocratiche che dovrebbero evitare inadempimenti e quindi l’innalzamento dei costi.
Le assemblee sono l’unica formalità che è d’obbligo mantenere anche con l’assenza di un amministratore. Per l’appunto, ogni decisione relativa alla gestione e conversazione (salvo casi urgenti art. 1134-1135) delle questioni comuni deve essere presa durante un’assemblea condominiale, come sottoscrive la corte di cassazione.
L’assemblea è dunque l’organo naturale, strutturale e permanente del condominio.
- Codice fiscale e conto corrente del condominio
Abitare in un piccolo condominio privo di amministratore, però, non esclude l’obbligo di avere delle responsabilità fiscali. Prendiamo caso che vi siano dei lavori di ristrutturazione del condominio, questo porterebbe a delle fatture che devono essere intestate al condominio e dunque al suo codice fiscale. Per quanto riguarda il conto corrente, invece, non vi è alcun obbligo all’interno di un condominio che stia al di sotto delle otto unità. Si può decidere, però, di farlo aprire al rappresentante di condominio, scelto durante un’assemblea condominiale.
Quindi se dovessimo fare una considerazione finale di ciò che è stato appena spiegato, si potrebbe dire che avere un amministratore è utile, ma non fondamentale nei condomini in cui l’obbligo non sussiste. Nonostante ciò, un condominio senza amministratore deve comunque redigere delle piccole formalità (come per esempio il codice fiscale ed eventuali fatture) che necessitano dell’attenzione di tutti i condomini o di un singolo, nominato dall’assemblea condominiale, incaricato di redigere i rapporti con eventuali terzi per questioni rilevanti il condominio.
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